避開澳洲房產(chǎn)“雷區(qū)”，這樣投資穩(wěn)賺收益！

隨著澳洲房地產(chǎn)投資越來越火爆，很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到這場搶房風(fēng)暴中，生怕在這樣一場“淘金”潮中把自己落下。但是，你們真懂澳洲房產(chǎn)投資嗎？就不怕一不小心一只腳踩進雷區(qū)？

關(guān)于澳洲房產(chǎn)投資人士基本分三種情況：

一種是持續(xù)觀望至今沒有進行房產(chǎn)投資的；

一種是早期買了房產(chǎn)賺得盆滿缽滿的投資者；

另一種是雖然買了房產(chǎn)，但一直處于焦慮狀態(tài)，覺得自己可能買錯了，或者錯過了好的機會。

那么在澳洲的房產(chǎn)投資者都掙錢了嗎？有多少人通過房產(chǎn)投資真正實現(xiàn)了財務(wù)自由呢？請帶著問題來看一組數(shù)據(jù)。

澳大利亞有200萬左右的房產(chǎn)投資者，其中：

1套房的投資者占整個房產(chǎn)投資者總數(shù)的71%

2套房的占19%

3套房的占6%

4套的占2%

5套的占1%

擁有6個及以上的，全澳洲只有19000人

是不是挺意外的？有2套以上房產(chǎn)的人，竟然不足投資人總數(shù)的10%。也就是絕大多數(shù)的房產(chǎn)擁有者并未能真正實現(xiàn)財務(wù)自由，而且也許其中還有一些人深陷回報不良或現(xiàn)金流不足的漩渦之中。

那些沒能通過投資房產(chǎn)實現(xiàn)財務(wù)自由的投資者可劃分為以下幾種情況：

1、沒有好的現(xiàn)金流管理

其實好的物業(yè)，尤其是資本增值較快的物業(yè)，租金回報率往往都是很低的（因為地的含量高了）。

以維州本地為例，帶地老區(qū)老別墅的租金回報率在2-3%左右。

全新或近新townhouse的租金回報率不足5%，加上一些房東支出（基礎(chǔ)服務(wù)水費、市政費、物業(yè)管理費等）、中介費用等等，實際到手可能低于4%。

這樣情況下租金收入往往在購置房子的前幾年都不能覆蓋貸款利息，如果未來再加息（現(xiàn)在是澳洲歷史上利率最低的階段）缺口就更大了。

這個本身并不是問題，如果你買了資本增值的房子其實是好事。

問題主要是，如果你長期需要“養(yǎng)”這個房子，你可能沒有什么現(xiàn)錢再去投資第二，或者第三套了，所以“買對了房子”反倒也在某種程度上，成了絆腳石。

2、沒有設(shè)置合理的投資股權(quán)結(jié)構(gòu) ??

以個人投資者身份還是以公司投資者身份投資房產(chǎn)，稅收結(jié)果是完全不同的。

避稅或遞延繳稅的方法也不同，出售項目時是轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)方式還是轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式操作也不同。

例如近期取消的夫妻之間除自住房外一切投資方轉(zhuǎn)名都要按照正常市場價交付印花稅。

所以如果沒有預(yù)先設(shè)置一個合適的投資結(jié)構(gòu)，會直接影響你未來處置時的稅務(wù)結(jié)果，稍不留神盈利情況就差很多。

3、錯失一個好的入市機會

房產(chǎn)漲落有周期變化，確實房產(chǎn)作為一種商品也遵循了周期規(guī)律，人人都想在周期底部買入。

但任何周期的底部都是在上漲后才知道原來過去的是底部，所以沒有良好的心態(tài)，一味等便宜以后再便宜，最后直到上漲了不得不增加預(yù)算購買。

同時房產(chǎn)價格雖然有周期變化，但并不意味著所有地區(qū)的漲落是同步的是處于同一個周期中，當(dāng)你以某個地區(qū)的低點來判斷另一個地區(qū)周期的低點時往往是不準確的。

在任何情況下都能淘到”值“的房子，而所謂低谷，只不過是上一輪周期的”頂峰“而已，不必執(zhí)著。

4、缺乏良好的心態(tài)

有些房產(chǎn)投資者關(guān)注點往往是基于市場炒作的熱門地區(qū)，而不是經(jīng)過謹慎的市場調(diào)研，房產(chǎn)市場經(jīng)常在某一時段就出一二個熱點，尤其是華人聚集的地區(qū)很容易成為熱點中心。

如果投資者沒有經(jīng)過扎實的做功課，冒然頻頻舉牌熱門地區(qū)，指望買下后賣給下一個接盤者，又或者道聽途說某某地區(qū)將會有重大規(guī)劃利好，當(dāng)你迫不及待的買下后，發(fā)現(xiàn)就像炒股接了莊家的籌碼。

5、沒有一個好的物業(yè)管理

當(dāng)我們無暇自己管理物業(yè)時（如你沒有時間或者因為投資物業(yè)較多沒有精力打理）聘請的物業(yè)管理人是否盡職和優(yōu)秀是至關(guān)重要的，比如：

嚴格調(diào)查租客背景；

緊跟市場趨勢提供租金評估；

是否按約定經(jīng)常檢查物業(yè)；

糾正租戶損害房屋的行為；

當(dāng)出現(xiàn)設(shè)施故障時能及時處理；

并且處理過程中尋找性價比合理、質(zhì)量優(yōu)異的維修公司也能為你省下可觀的金錢和減少物業(yè)的損傷。

一個優(yōu)秀專業(yè)的物業(yè)管理公司不僅能有效打理房產(chǎn)的大大小小的事務(wù)，還能無形中提升房產(chǎn)的升值保值空間。有了省心的物業(yè)管理公司替自己打點房產(chǎn)，從這些瑣事解放出來，才能有足夠的精力和時間去組合新的投資方向，使自己投資實現(xiàn)利益最大化。

6、被他人營銷策略誤導(dǎo)

普通投資者在購買物業(yè)的過程中往往處于不利的地位，他們的情緒往往被中介或者賣家營造的環(huán)境所影響，例如在某些銷售展會上有許多人排隊購買房子（可能是雇人來排隊的，也可能是賣家故意把前期買家集中起來簽約），人為創(chuàng)造銷售緊張氣氛，讓你頭腦發(fā)熱即刻下單。

再比如在拍賣過程中，一個好的拍賣師或者好的中介經(jīng)常會鼓動一些潛在買家不理智的火拼，最終導(dǎo)致房產(chǎn)成交價大大高于其實際價值。

7、周圍沒有一群專家支持團隊

沒有一個人能成為全方位的專家，一個成功的投資者應(yīng)該有一群包括律師、貸款中介、會計師、特別是規(guī)劃設(shè)計師和建筑設(shè)計師朋友。

這些專家可以幫你一開始就搭建合理的投資結(jié)構(gòu)，尋找到有潛力的物業(yè)，可以順利的申請到貸款用好財務(wù)杠桿，了解房產(chǎn)權(quán)屬的背景，掌握目標房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃和限制，預(yù)先大致了解可以建造房屋的數(shù)量、大小，從而測算出比較真實合理的盈利預(yù)期。

那么如何避免這些雷區(qū)呢？?

首先要調(diào)整好心態(tài)，房產(chǎn)投資是一個細水長流的投資模式，呈現(xiàn)高增長但短期低收益的特征，要有足夠的風(fēng)險管理意識，預(yù)留充足的現(xiàn)金流以應(yīng)對周期波動，要盡可能的多調(diào)研，當(dāng)自身知識不夠時要學(xué)會借助專家的力量。

投資其實從來都不簡單。如果你認為很簡單，那你恐怕不是沒有掌握到投資的全局風(fēng)險，或者是高估了自己對市場的認識。

好的投資像一幅拼圖，每一塊拼板，都很重要，唯有認清整個全局才能拼接完整，才能構(gòu)建出新的藍圖。