在澳洲置業(yè),和中國(guó)不太一樣,有很多類型可以選擇,HOUSE,TOWNHOUSE,公寓,VILLA,等等,但在熱門房產(chǎn)市場(chǎng)而言,主要還是以HOUSE和公寓為主。很多投資者都打算進(jìn)行財(cái)產(chǎn)置換,規(guī)避持有單一貨幣風(fēng)險(xiǎn),抵御全球通貨膨脹,或者為孩子將來(lái)出國(guó)留學(xué)早作準(zhǔn)備。 可是他們?cè)谶x擇澳洲房產(chǎn)的時(shí)候都遇到這樣的問(wèn)題,究竟是HOUSE還是公寓呢?對(duì)于海外的投資者,我們可以從下面幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析。
選擇的范圍
對(duì)于海外買家,政策限制了他們只可以選擇新房。新建的HOUSE選擇很少,很難選到中意的戶型。可是有些買家說(shuō),我們可以買地自己建啊?沒(méi)錯(cuò),是可以,那么你們要做的就是選擇建筑商,定戶型,選材料,顏色,還要處理在建房過(guò)程中發(fā)生的所有事情。對(duì)于海外買家來(lái)說(shuō)非常不方便。尤其是對(duì)于房屋建設(shè)、建造和房屋維護(hù)都不擅長(zhǎng)的中國(guó)買家。
公寓的選擇面大,不但可以選擇喜歡的地點(diǎn),也可以選擇喜歡的戶型。一些項(xiàng)目在正式開盤前,甚至可以用少量的資金來(lái)鎖定自己中意的戶型。
首期投入
在熱門地段,HOUSE的價(jià)格已經(jīng)都不便宜。悉尼墨爾本自不必說(shuō),即使在布里斯班,在華人比較喜愛(ài)的熱門區(qū)域里,全新HOUSE的價(jià)格也很難低于80萬(wàn)澳幣了。最近澳洲貸款政策調(diào)整,對(duì)于一個(gè)新的HOUSE,30%的首付讓不少海外買家覺(jué)得資金吃緊。
公寓(樓花)則好很多,10%首付,余下的在樓盤交房時(shí)再付。(通常交房周期是18個(gè)月左右)可以給投資者充分的時(shí)間去籌集款項(xiàng),為自己的現(xiàn)金流減輕壓力。
后期打理
HOUSE要處理的問(wèn)題會(huì)相對(duì)多一些,圍墻,除草,清理房頂,空調(diào)問(wèn)題,水箱漏水,游泳池打理,鄰居糾紛等等。并且,國(guó)外的維修費(fèi)用高昂,一般都是住戶自己動(dòng)手,而這樣的情況對(duì)于國(guó)內(nèi)買家而言,也是十分棘手的。
公寓本身可能產(chǎn)生的問(wèn)題相對(duì)較少,沒(méi)有圍墻,屋頂,除草等問(wèn)題。即使出現(xiàn)了某些問(wèn)題,大多也會(huì)經(jīng)由公寓經(jīng)理負(fù)責(zé)處理。一般情況下,公寓都會(huì)有游泳池、健身房、燒烤設(shè)備等娛樂(lè)休閑設(shè)施,有專人打理。
出租對(duì)比
公寓的租金投資回報(bào)相對(duì)HOUSE更高,以悉尼為例,這里內(nèi)城區(qū)的公寓租金回報(bào)率在4%左右,而HOUSE則只徘徊在3%上下。租下內(nèi)城區(qū)的公寓的,多為白領(lǐng)工作一族,素質(zhì)比較高,而HOUSE則變化不定。在部分樓盤,開發(fā)商會(huì)為自己建造的公寓提供5%的租金保證,更好的保護(hù)您的投資。
投資回報(bào)
根據(jù)澳洲最大地產(chǎn)新聞及交易平臺(tái)Domain的最新數(shù)據(jù)顯示,悉尼公寓正在成為整個(gè)市場(chǎng)中的一匹“黑馬”。在過(guò)去的一個(gè)季度中,公寓價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超獨(dú)立屋,達(dá)到了3.2%,,中位價(jià)達(dá)$757,991,折合成全年預(yù)計(jì)漲幅將達(dá)到12%;相比之下,獨(dú)立屋上漲速度稍慢,為1.7%,中位價(jià)為$1,178,417。同樣,可負(fù)擔(dān)性的問(wèn)題使得更多家庭選擇公寓。
安全性
澳洲的治安雖然不錯(cuò),但是入室盜竊的事件還是時(shí)有發(fā)生,這類事件多發(fā)生在HOUSE,因?yàn)镠OUSE雖然有圍墻,有防盜門,但是只要小偷想進(jìn)入,都一定是可以的。
公寓的安全性會(huì)好很多,刷卡進(jìn)門,刷卡坐電梯,24小時(shí)的閉路監(jiān)控,還有公寓經(jīng)理在場(chǎng),最大限度的保護(hù)了每一個(gè)投資者和租客的安全。
生活習(xí)慣的變化
根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),從1986年到2011年,住在HOUSE的人數(shù)占百分比從86%下降到76%,并且持續(xù)下降,人們開始越來(lái)越傾向于搬去市區(qū)或內(nèi)城區(qū)的公寓居住,以靠近工作地點(diǎn)和娛樂(lè)設(shè)施。年輕的Y一代成了現(xiàn)在的購(gòu)房主力,年輕人喜歡熱鬧,娛樂(lè)設(shè)施齊備,生活方便的地方。還有嬰兒潮一代的老年人,開始退休,很多人買掉大HOUSE而搬進(jìn)公寓,減少生活里的煩惱同時(shí)尋求生活上的便利。
時(shí)間成本
以布里斯班為例,住在南區(qū)離市區(qū)15公里的區(qū)域,每天去市區(qū)上班的通勤時(shí)間為1.5-2小時(shí),成本約為每天11-13刀。這樣每周的通勤花銷為55-65刀,對(duì)于雙職工家庭,110-130每周,一年6000多刀,真是筆不小的數(shù)目,足夠一次小的國(guó)內(nèi)旅行了。因此年輕人開始用空間換時(shí)間,即犧牲住在HOUSE的空間,來(lái)?yè)Q取更多的時(shí)間去做自己喜歡的事情。
居住環(huán)境和便利性
公寓有游泳池,燒烤健身房小公園等配套設(shè)施只是上下樓的距離就可以隨時(shí)享用,并且有專人打理 上下樓的距離就可以隨時(shí)享用,并且有專人打理。它們絕大多數(shù)建造在市區(qū)與內(nèi)城區(qū),這里可以走路去交通樞紐,工作,購(gòu)物,娛樂(lè),教育設(shè)施等。House則建造的比較分散,如果不開車或坐公交很難到達(dá)附近的各項(xiàng)設(shè)施。
投資最終的目的是獲得穩(wěn)健的收益,HOUSE或是公寓都只是一種投資的方式。只有選擇適合自己的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)及家庭狀況的項(xiàng)目,且其符合澳洲本地房產(chǎn)市場(chǎng)的需求和走向,才能使自己的投資利益最大化。
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