新西蘭海外服務篇之海外房產(chǎn)置業(yè)

　　背景簡介

　　進入2017年的新西蘭房地產(chǎn)市場，投資人在熱絡的市場需求下卻開始明顯感覺到銀行政策的不給力。新西蘭歷史上還沒有出現(xiàn)過這樣的形勢---需求高漲、供不應求，但是價格環(huán)比似乎開始停滯。針對這樣的銀行政策，應該采用什么樣的投資策略呢?清晰了解市場現(xiàn)狀、準確定位正確投資方向、合理安排投資節(jié)奏，才能在市場上立于不敗之地。利用銀行的資金支持是非常必要的投資方式。怎樣選擇對的物業(yè)能即保證好的收益，又能獲得銀行支持?你需要對投資房地產(chǎn)市場有一個更全面的了解。免費咨詢澳際教育專家

　　目前的首選投資方向

　　商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)目前的基礎價位漲幅遠低于居民物業(yè)，在奧克蘭大多數(shù)區(qū)域都還能找到6-7.5%年化收益的物業(yè)。要知道地稅、物業(yè)費等費用是由租客承擔的，而且往往一個好的租客都是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金來源。如果這種物業(yè)又處在可以改建加建的大地上，一定是潛力無限的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。銀行對這種有良好現(xiàn)金流類型的投資有明顯的偏愛。對于華人本地收入低的普遍情況來說，投資商業(yè)物業(yè)是一個非常好的選項。目前工業(yè)廠房、中心地段的優(yōu)質(zhì)辦公室Motel街邊店鋪都非常搶手。需要注意零售店鋪物業(yè)的投資風險。由于電商及跨界模式的沖擊，整個零售物業(yè)存在一定的風險。

　　投標和拍賣的流拍的物業(yè)。多數(shù)房地產(chǎn)中介會鼓勵買家用拍賣的方式銷售物業(yè)，但最近拍賣和投標的清盤率明顯低于以往。主在拍賣結(jié)束劉怕的時候往往有恐慌心理作怪，會是投資者比較好的出價的時刻。只是現(xiàn)在好的物業(yè)還遠沒有到買方市場的時候，過于殺價可能會失去好的物業(yè)投資機會。

　　遠期交割的物業(yè)。正在分割的土地在建的公寓住宅以及一些不是很急的老業(yè)主，對交割期的要求不是很急切。那些需要預售來拿到銀行貸款的開發(fā)商，對可以預付定金的本地買家更是有著無比熱切的需求，這些開發(fā)商會有很多優(yōu)惠和吸引買家的特殊條件。根據(jù)市場的需求趨勢，需求也會進一步推高未來的成交價格，好的物業(yè)如果用比較小規(guī)模的資本投入，尤其是那些正在大力開發(fā)的新區(qū)，會有很客觀的遠期收益。甚至不需要銀行的資本支持。

　　優(yōu)質(zhì)小型開建及裝修的物業(yè)。奧克蘭好區(qū)的物業(yè)抗跌是盡人皆知的，銀行當然對MISSION BAY、TAKAPUNA、HEARN BAY、REMUERA這些傳統(tǒng)的好區(qū)網(wǎng)開一面，如果你在這些區(qū)域做小規(guī)模的分散投資，會是最安全的投資方向。銀行也會明顯青睞這類物業(yè)。而且建新房、加建、裝修都是華人有優(yōu)勢的增值方式，在這些好區(qū)趨之若鶩的買家對銀行也是一種信心保證。

　　大型開發(fā)項目。如果您本身具備大的資金規(guī)模和開發(fā)經(jīng)驗，現(xiàn)在是入市的很好的時機。由于銀行對大型項目緊縮銀根，未來不久會有很多資本凈值比較低的開發(fā)商存在現(xiàn)金流的壓力，購買這些已經(jīng)在操作的項目重新組織資本架構(gòu)會有很好的收益。這種類型的項目門檻高、難度大，第一金融的豐富經(jīng)驗團隊可以在項目管理、金融服務等一系列環(huán)節(jié)提供完整服務。

　　奧克蘭遠郊和以外地區(qū)。對于貸款購買投資房的人來說，尋找一處房租相對高的物業(yè)對貸款的申請非常有利。奧克蘭地區(qū)的房租相比于高昂的房價來說，回報率不如其他城市。而遠郊的一些熱點類似WARKWORTH、KUMEW、POKENO等區(qū)域明顯的有很好的回報率，只是這樣的區(qū)域目前的價格漲幅遠超過市中心。

　　奧克蘭地區(qū)的房價在全國范圍里可以說是首屈一指，而資產(chǎn)給所有者提供的租金回報又差強人意，貸款難度怎么能不高呢?根據(jù)Interest.co.nz 的數(shù)據(jù)，自1993年以來，隨著房價的一路高歌猛進，奧克蘭地區(qū)的第3季度年化租金回報率持續(xù)下降，從歷史最高的5.7%直降約3個百分點，2015年跌至2.6%?？梢哉f奧克蘭地區(qū)的房屋基本靠資本增值在賺錢，房東想靠租金還房貸，是一件很有挑戰(zhàn)性的事。另一方面，奧克蘭以外地區(qū)的回報率普遍高于6%，基于房價的落差，貸款難度相對低多了。而且房子的中間價遠低于奧克蘭。

　　試想如果投資人想投資一套100萬紐幣的房子，如果選在奧克蘭地區(qū)，房租可以達到 $500/weekly;如果選在Hamilton Chrischurch 或者 Wellington, 100萬紐幣可以買到相當高質(zhì)量的資產(chǎn)，租金也許可以達到 $800/weekly，這里存在每周$300-$500的收入差距，一年就是$15000。銀行在審核貸款的時候一定會考慮貸款人的收入是否能夠償還貸款，也就是貸款人的償還能力。有了這$15000的額外收入，申請貸款自然能更有把握。

　　金融公司

　　Mortgage Supply Co的首席執(zhí)行官珍妮?坎貝爾說，這些渠道提供的貸款更加昂貴。但她說，那些精明的投資者認為他們在投資交易中得到優(yōu)惠時，有時愿意支付更多，以便能夠抓住機會。

　　隨著新西蘭貸款限制的增加，房產(chǎn)市場資金流動性越來越低，貸款難成了投資者的主要問題。根據(jù)RBNZ(新西蘭儲備銀行)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對投資者的貸款已從2015年1月的11.5億新西蘭元下降到今年的9.61億新西蘭元，只有700萬貸款借給了擁有不到20%資產(chǎn)凈值的貸款人。

　　在非銀行金融機構(gòu)申請貸款無疑是一個選擇。作為運行在儲備銀行規(guī)則外的金融機構(gòu)，貸款公司沒有銀行那么高高在上，可以說是有求必應，特別接地氣。對于房地產(chǎn)投資者來說，無需準備嚴謹?shù)氖杖胱C明，也無需接受嚴格的信用評級，只需提供少量信息就可以得到一筆過橋資金，相當?shù)谋憷?。眾所周知，傳統(tǒng)的銀行必須嚴格遵循相關規(guī)定，謹慎控制風險，對于貸款的審批也是小心再小心，與金融公司形成了鮮明的對比。最近幾年對于貸款的限制性政策更是花樣百出，雖說是為了消除市場不確定性，但確實給房市參與者制造了不小的麻煩。

　　而這類金融公司在合理合法的范圍內(nèi)，通常只關注抵押貸款物業(yè)本身的質(zhì)量和價值，而不對借貸人本身進行過多的審核，并且貸款的總金額LVR比例通常比銀行高出不少。尤其在開發(fā)項目上對投資人尤為重要。這種簡單易行的方式深受投資者喜愛。當然，由于這類貸款公司承擔了相對多的風險，而且能提供便利的使用資金，一般會要求投資者提供相應的費用，這就是為什么金融公司的貸款費用會高于傳統(tǒng)銀行。同時為了把風險控制在合理的范圍內(nèi)，這筆貸款的期限也有一定限制。

　　非銀行金融公司貸款為大多數(shù)投資者接受，借款公司一般不對借款人進行過多的要求，主要關注于所購買資產(chǎn)本身。金融公司一般適用于短期投資，時間在6-18個月左右，利息8-10% 手續(xù)費大約2-3%。費用高于銀行但是可以解燃眉之急。立即咨詢

　　第二貸款

　　對于很多開發(fā)商來說，用第二抵押權(quán)來申請第二貸款是很常見的事情，是資本不足的投資人最簡便的支持，通常比增加股東參與和投資更簡單有效。在很短的時間內(nèi)就可以解決項目進展需要的大量短期資金，增加凈值或完成銷售后可以重新安排貸款。只是這個類型的貸款費用很高(通常會在15%以上加手續(xù)費)而且會涉及到很多法律問題。尤其是要注意的是，不要在不通知第一貸款人的情況下擅自做第二貸款，因為這通常都會導致第一貸款的合同違約。所以安排不同的金融機構(gòu)之間制定DEED SUBORDNATION AGREEMENT是非常重要的。